Contra-expertise in West-Brabant: een eigen expert bij schade aan uw woning

Schade aan woningen in West-Brabant: wat wij hier vaak zien

Wie in West-Brabant schade aan een woning heeft, woont vaak in een huis uit de jaren zestig of zeventig. De uitbreidingswijken van Bergen op Zoom en Roosendaal bestaan voor een groot deel uit rijtjeswoningen en bungalows uit die bouwperiode. In de binnensteden van beide steden staan juist veel vooroorlogse arbeiderswoningen, met oudere funderingen en leidingwerk dat al tientallen jaren meegaat. In Halsteren, Woensdrecht, Steenbergen en op Tholen is het beeld gemengder: oudere dorpskernen met daarnaast nieuwere wijken en vrijstaande woningen buiten de bebouwde kom.

Die woningvoorraad bepaalt mede welke schades wij hier tegenkomen. West-Brabant ligt grotendeels op kleigrond. Langs de Schelde en aan de voet van de Brabantse Wal is de grondwaterstand hoog. Kelders en kruipruimtes zijn daardoor gevoelig voor vocht en optrekkend water, zeker na langdurige regenval. Het verschil tussen grondwater dat omhoogkomt en water dat door een lekkage naar binnen is gekomen, is in de praktijk vaak precies het punt waar de discussie met de verzekeraar over gaat. Waterschade door een defect leiding- of afvoersysteem valt doorgaans onder de opstalverzekering, maar langzaam optrekkend vocht wordt door verzekeraars geregeld afgedaan als een constructie- of onderhoudsprobleem dat niet gedekt is.

Ook stormschade komt veel voor. De woningen aan de westkant van de regio, op Tholen en langs het water, liggen open en vangen bij storm de volle zuidwestenwind. Dakbedekking, gootdelen en schroeiplaten raken dan los of beschadigd. De platte daken op de vele jaren-zeventig-bungalows in Bergen op Zoom en Roosendaal zijn een bekend bronpunt: een verouderde daklaag gaat lekken na een zware bui of storm, en de verzekeraar stelt vervolgens dat het dak toch al aan vervanging toe was.

Ten slotte zien wij bij de vrijstaande woningen buiten de kernen regelmatig schade door eigen cv- en waterleidinginstallaties. Een gesprongen leiding of een defecte cv-ketel veroorzaakt in zo'n woning vaak uitgebreide waterschade, omdat een lekkage daar langer onopgemerkt kan blijven. Waar bij een rijtjeswoning de buren snel water over de plinten zien lopen, kan het in een vrijstaande woning dagen doorgaan. De verzekeraar betwist dan soms of al het houtwerk en de vloerdelen wel door deze ene gebeurtenis beschadigd zijn.

Waar de verzekeraar in West-Brabant vaak te weinig vergoedt

De geschillen die wij in deze regio behandelen, draaien vrijwel altijd om dezelfde punten. Het eerste punt is gevolgschade. Na een brand is niet alleen de directe plek beschadigd; rook en roet trekken door de hele woning en bluswater beschadigt vloeren en wanden op de verdiepingen eronder. Verzekeraars taxeren geregeld alleen het zichtbare deel. Hetzelfde geldt voor waterschade in woningen met een kruipruimte op kleigrond: het water in de kruipruimte zelf is soms beperkt, maar het vocht trekt op in muren en vloeren en de gevolgen worden pas later zichtbaar. Die latere schade hoort bij dezelfde gebeurtenis en moet meewegen in de uitkering.

Het tweede punt is de keuze tussen dagwaarde en nieuwwaarde. Bij de platte daken van jaren-zeventig-bungalows en bij het oudere leidingwerk in vooroorlogse arbeiderswoningen rekent de verzekeraar vaak met dagwaarde, terwijl de polisvoorwaarden voor die onderdelen nieuwwaarde voorschrijven of een gunstigere afschrijving kennen. Bij een dak of een complete badkamer loopt dat verschil snel op.

Het derde punt is achterstallig onderhoud als afwijzingsgrond. Bij een lekkend plat dak of optrekkend vocht in een kelder stelt de verzekeraar dat de schade door gebrekkig onderhoud is ontstaan en daarom niet verzekerd is. Die stelling moet de verzekeraar aannemelijk maken. Een eigen expert kan met een opname ter plaatse vaststellen wat de werkelijke oorzaak was en of die onder de dekking valt.

Ook bij inbraakschade blijft de eerste berekening van de verzekeraar vaak achter bij de werkelijke schade. De vrijstaande woningen buiten de kernen van West-Brabant zijn een bekend doelwit. Naast de gestolen inboedel ontstaat daar schade aan kozijnen, deuren en sloten, en die herstelkosten worden regelmatig te laag getaxeerd of ten onrechte op de inboedelpolis in plaats van de opstalpolis geboekt.

Ten slotte de verdeling tussen opstal en inboedel. In de appartementen en bij verenigingen van eigenaren in Roosendaal en Bergen op Zoom is niet altijd duidelijk welke schade onder de opstalpolis van de VvE valt en welke onder uw eigen inboedelverzekering. Wij zorgen dat de schade volledig wordt opgenomen en bij de juiste partij wordt neergelegd.

Zo werkt contra-expertise vanuit Bergen op Zoom voor West-Brabant

Onze vestiging staat in Bergen op Zoom. Roosendaal en Etten-Leur liggen op circa een kwartier tot een half uur rijden, en ook Steenbergen, Halsteren, Woensdrecht en Tholen zijn vanuit de vestiging snel bereikbaar. Een afspraak voor een schadeopname is in de regel daarom snel te plannen.

De expert komt ter plaatse en neemt de schade volledig op: oorzaak, omvang, herstelkosten en gevolgschade. Dat onderzoek legt hij vast in een rapport dat u kunt gebruiken in de discussie met uw verzekeraar. Vervolgens overlegt onze expert met de expert die uw verzekeraar heeft ingeschakeld. Komen beide experts er samen uit, dan wordt de schade vastgelegd in een akte van taxatie. Lukt dat niet, dan kan een derde expert worden benoemd.

Voor particulieren zijn de kosten geen beletsel. De redelijke kosten van een eigen expert worden op grond van artikel 7:959 lid 1 BW vergoed door uw verzekeraar. U ontvangt van ons geen rekening.

Klantervaring uit de regio

Lees de volledige casus: brandschade in Breda. In Breda hebben wij een bewoner begeleid na een balkonbrand. De brand zelf was begrensd, maar rook en roet trokken de woning in en de verzekeraar wilde aanvankelijk alleen het balkon herstellen. Wij hebben de casus van A tot Z begeleid: de volledige schade opgenomen, het dossier opgebouwd en het overleg met de expert van de verzekeraar gevoerd. De zaak is daarna snel afgewikkeld, met een uitkering waarmee ook de rookschade in de woning kon worden hersteld. Meer ervaringen uit de regio vindt u op onze pagina met klantverhalen.